“一房二債”難應(yīng)對 法援助力獲“翻盤”

——煙臺市法律援助中心對李某某房屋買賣合同糾紛提供法律援助案

承辦機(jī)構(gòu)：山東鑫士銘律師事務(wù)所

承辦人員：蒲悅

援助形式：民事案件訴訟代理

內(nèi)容摘要

受援人李某某2012年從案外人慕某某處購買煙臺某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某公司）開發(fā)的商品房已于合同簽訂當(dāng)日履行完畢付款義務(wù)，并取得房屋鑰匙占用使用至今，即買賣合同已經(jīng)履行完畢。某公司認(rèn)為購房款未實(shí)際交至其賬戶而主張受援人未履行支付購房款義務(wù)，于房屋交付12年后主張支付購房款。一審法院適用法律錯(cuò)誤，支持了某公司的主張，援助律師接受法律援助中心指派對案件進(jìn)行閱卷和分析后代理本案并提起上訴。二審法院經(jīng)審理完全采納了援助律師的觀點(diǎn)，認(rèn)為本案已實(shí)際履行完畢，有理由相信慕某某有權(quán)處分涉案房，某公司在2022年期間向受援人開具發(fā)票的行為視為對涉案房屋已實(shí)際出售李某某且已付清購房款的認(rèn)可，而某公司與慕某某之間的糾紛不能對抗受援人等廣大購房群眾。最終二審法院判決撤銷一審判決并駁回對方全部訴訟請求，維護(hù)了受援人權(quán)益。

案情簡介

2012年7月10日，李某某與案外人慕某某簽訂了《商品房買賣合同》，購買煙臺某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某公司）開發(fā)的商品房一套，并于簽訂合同當(dāng)日足額支付9萬元購房款且收到房屋鑰匙，隨后占有使用房屋至今，其中，2022年期間取得了不動產(chǎn)登記證書。

2023年9月4日，對方某公司一紙?jiān)V狀將李某某告上法庭，要求支付購房款90000元、利息100485元。這從天而降的巨額購房款使受援人一震驚，好好住了十多年的房子突然被追討房款并附帶比購房款還高的利息，讓李某某一家不知所措。然而本案一審階段審理后仍然判決支持對方公司請求。一審法院審理認(rèn)為，李某某與某公司簽訂購房合同未將購房款直接付給公司，將購買款付給慕某某所在的煙臺某建筑工程有限公司，免除不了向某公司付款的義務(wù)。但畢竟李某某于約定當(dāng)日付出了9萬元，根據(jù)公平原則，判決李某某支付違約金有失公允，故一審法院判決李某某向某公司支付9萬元購房款。也就是說，一審法院要求受援人李某某在12年前已經(jīng)支付過購房款的情況下，再行向某房地產(chǎn)開發(fā)公司支付9萬元購房款。受援人不服一審判決，找到煙臺市法律援助中心請求提供法律援助律師代理案件并提起上訴。

承辦律師接受法律援助中心指派，第一時(shí)間會見當(dāng)事人并進(jìn)行閱卷，對案件事實(shí)了解之后立即起草上訴狀，在時(shí)間非常緊迫的情況下幫助受援人提起上訴。

二審審理階段，援助律師進(jìn)一步梳理事實(shí)和證據(jù)，經(jīng)過多次與受援人的溝通了解到案外人慕某某與某公司之間存在經(jīng)濟(jì)糾紛，便從該方向?qū)ふ彝黄瓶�。再次梳理案情之后，二審開庭期間也向法院提交了新證據(jù)，予以佐證慕某某當(dāng)年售賣案涉房屋是有權(quán)代理行為。并在二審中提出以下核心觀點(diǎn)：（一）案涉合同已履行完畢，不存在未付購房款情形，一審法院認(rèn)定上訴人應(yīng)當(dāng)支付90000元購房款給被上訴人無事實(shí)和法律依據(jù)。1.雙方購房合同已于2012年7月10日實(shí)際履行完畢，被上訴人無權(quán)要求上訴人再行支付購房款。2.被上訴人一審中自認(rèn)授權(quán)慕某某出售案涉房屋，則慕某某代被上訴人的“簽訂房屋買賣合同、收取購房款和交付鑰匙”行為系有權(quán)代理，對被上訴人發(fā)生效力。3.被上訴人的行為均能夠代表其認(rèn)可房屋已實(shí)際出售給上訴人，雙方之間就購房款并無爭議。綜上，本案雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示且不違背相關(guān)法律法規(guī)，是有效合同。合同履行過程中，上訴人支付了相應(yīng)對價(jià)的購房款給被上訴人授權(quán)委托的代理人慕某某。同時(shí)被上訴人也實(shí)際向上訴人交付了房屋，且開具增值稅發(fā)票并協(xié)助上訴人辦理不動產(chǎn)手續(xù)，應(yīng)視為對涉案房屋已實(shí)際出售給李某某，李某某已付清購房款的認(rèn)可。因此，雙方事實(shí)上已經(jīng)全面的履行完畢案涉《房屋買賣合同》，被上訴人無端起訴要求上訴人支付購房款沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)。而一審法院對此卻事實(shí)認(rèn)定不清，法律適用錯(cuò)誤，依法應(yīng)當(dāng)駁回被上訴人全部訴訟請求。（二）本案被上訴人起訴要求支付的購房款系債權(quán)請求權(quán)，訴訟時(shí)效已過數(shù)年，一審法院未采納上訴人對訴訟時(shí)效的抗辯屬于適用法律錯(cuò)誤。1.本案被上訴人提出訴請要求上訴人支付購房款90000萬屬于依據(jù)合同而產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，已過訴訟時(shí)效。本案請求權(quán)基礎(chǔ)為債權(quán)請求權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)受到訴訟時(shí)效限制，被上訴人于合同簽訂11年后提起訴訟主張債權(quán)，無論其訴訟請求內(nèi)容是否為真實(shí)的應(yīng)當(dāng)支付的款項(xiàng)，相對方均可以訴訟時(shí)效期間屆滿進(jìn)行抗辯。2.一審法院認(rèn)定“原告在被告辦理不動產(chǎn)權(quán)證當(dāng)年提出訴訟，未超過訴訟時(shí)效”屬于法律適用錯(cuò)誤。本案一審判決混淆了債權(quán)和物權(quán)的請求權(quán)基礎(chǔ)，未分清合同的主要義務(wù)和附隨義務(wù)且顛倒了商品房買賣合同各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)主體，從而錯(cuò)誤地認(rèn)為本案未過訴訟時(shí)效。

最終，二審法院完全采納代理律師意見，于2024年2月作出判決，撤銷一審判決，駁回被上訴人請求，成功幫助受援人維護(hù)合法權(quán)益。

案件點(diǎn)評

本案是一起房產(chǎn)買賣合同糾紛，援助律師能從本案核心問題入手，理清焦點(diǎn)問題：一是案外人慕某某是否有權(quán)處分涉案房屋。二是本案是否已過訴訟時(shí)效。援助律師圍繞焦點(diǎn)問題，確定方案，積極整理相關(guān)證據(jù)，發(fā)表詳盡代理意見，最終二審法院完全采納承辦律師觀點(diǎn)，依法予以改判，駁回對方訴訟請求的勝訴結(jié)果，切實(shí)維護(hù)了受援人的合法權(quán)益。否則“天降”巨額債務(wù)對于一個(gè)經(jīng)濟(jì)困難家庭來說實(shí)為雪上加霜。（實(shí)習(xí)編輯：俞熠白）